خریدن ویلا و زمین معمولا با دو هدف اصلی سکونت و سرمایه گذاری صورت میگیرد. به دلیل هزینه بالایی که برای خریدن ویلا یا زمین صرف میشود، این دسته از معاملات جزء موارد پر ریسک تلقی مشوند که طرفین آن باید تمامی موارد و نکات لازم برای جلوگیری از بروز مشکل و ضرر را رعایت کند.
یکی از بهترین راهکارها برای کاهش ریسک معاملات دریافت مشاوره و راهنمایی از وکلای دادگستری میباشد اما اگر خود افراد به برخی از نکات مهم در این زمینه نیز اشراف داشته باشند در انتخاب اقدامات دید باز تری داشته و میتوانند با بررسی های ابتدایی گزینه های پر خطر را حذف کنند.
با توجه به مزایای اقامت در باغ ویلا مسئله دیگری که وجود دارد این است که ویلا و زمین معمولا در مناطق خوش آب و هوایی خریداری میشود که فرد آشنایی خوبی با منطقه نداشته و از این جهت نیز خطرات دیگری متحمل میشود. پس دانستن برخی از نکات حقوقی در این زمینه برای این دسته از افراد الزامی میباشد.
برای جلوگیری از کلاهبرداری در زمان خرید ویلا و زمین چه باید بکنیم؟
یکی از مشکلاتی که همواره در معاملات ملکی میتواند گریبان گیر خریداران شود مربوط به کلاهبرداری یا فروش مال غیر است. اینگونه مسائل سبب از بین رفتن پول خریدار و همچنین درگیری آنها در مسیر قضائی به مدت طولانی میشود.
پس باید راهکار مناسبی برای جلوگیری از این قبیل مسائل پیدا کرد. معمولا کلاهبرداری ها برای خرید و فروش زمین و ویلا به این صورت است که فروشنده خود را وکیل مالک معرفی میکند که اقدام به فروش کرده است. در این زمان وکیل ملکی بهترین راهکار را این نکته میداند که شما با دریافت مشخصات وی و مالک اصلی به اداره ثبت مراجعه کرده و از صحت نمایندگی وی برای فروش اطمینان حاصل نمایید. توجه داشته باشید وکالت وی باید در خصوص فروش همان ملک باشد در غیر این صورت اقدام به معامله نفرمایید.
همچنین اگر قراردادی از سوی این فرد به شما پیشنهاد شد از امضای آن خودداری کرده و به صورت دقیق به بررسی بندهای قرارداد پرداخته و در صورت وجود برخی الفاظ و اصطلاحات ناآشنا آنرا با وکیل خود در میان بگذارید.
نکات مهم برای خرید زمین قولنامه ای
زمین قولنامه ای به زمین هایی که میشود که امکان انتقال آنها با سند رسمی وجود ندارد به همین دلیل به صورت قولنامه ای به دیگری منتقل میگردد. این قبیل معاملات ریسک بسیار بالایی نسبت به سایر موارد دارد زیرا که امکان استعلام مشخصات آن از مراجع رسمی نیست اما به دلیل اینکه قیمت کمتری نسبت به زمین های دارای سند رسمی دارد مورد توجه بسیاری از افراد قرار میگیرد. دلایل زیادی ممکن است باعث عدم انتقال رسمی شود مانند عدم رعایت برخی از شرایط ساخت و ساز قانونی، این امکان را از آنها میگیرد. سه نکته اصلی در معامله با این شرایط وجود دارد. اولین نکته اسن است که شخص فروشنده ممنوعیت معامله نداشته باشد. دومین نکته این است که مشخصات ملک را بررسی کنید تا در رهن بانک یا شخص دیگری نباشد زیرا در این صورت هیچگونه معامله ای در خصوص آن ملک نافذ نمیباشد و شخصی که ملک در رهن آن است میتواند با فروش آن طلب خود را بردارد. آخرین نکته نیز مربوط به زمانی هست که شخص خود را وکیل مالک معرفی میکند که شما باید مانند موردی که پیش تر توضیح دادیم عمل نمایید.
استعلام وضعیت ثبتی ملک
بسیاری از عوامل و مسائل ممکن است ترغیب کننده فرد برای خرید یک ویلا یا زمین باشد. همین نکات میتواند به میزان چشم گیری موثر در قیمت آن نیز باشد. برای مثال نقشه کشی معماری اگر برای یک ویلا صورت گرفته باشد فوایدی مانند بهترین استفاده از فضای ملک و همچنین پایداری ساختمان دارد. اما اینگونه از نکات نیاز به مشورت با کارشناس این حوزه دارد و مسئله ای که باید مورد توجه شخص خریدار باشد استعلام وضعیت ثبتی ملک است زیرا هرچند ملک دارای مزیت های ساختمانی باشد بدون مشخص بودن وضعیت ثبتی آن ارزشی نخواهد داشت.
شما میتوانید با مراجعه به اداره ثبت اسناد املاک و ارائه کد رهگیری زمین یا ویلا، از تمامی مشخصات آن مانند مالکیت آن یا در رهن بودن آن اطلاع یابید.
بررسی فنی و قیمت ملک از سوی کارشناسان این حوزه
همانطور که اشاره کردیم بررسی های فنی به دلیل اینکه میتواند تاثیر زیادی در قیمت و نحوه فروش ملک داشته باشد بسیار دارای اهمیت است. در ابتدا برای خرید یک ملک باید مشخص نمایید که قصد سکونت و استفاده از آنرا دارید یا برای سرمایه گذاری اقدام به خرید آن کرده اید.
این مسئله را با کارشناسان فنی و متخصص در این زمینه در میان بگذارید تا ایشان با بررسی های لازم بهترین گزینه ها را پیشنهاد دهند. البته میتوانید در صورتی که ملکی را مورد نظر دارید برای کارشناسی های فنی نیز از متخصصین این حوزه استفاده نمایید.
در این صورت با اطمینان از وضعیت فنی ملک و همچنین مواردی مهم حقوقی و ثبتی که پیش تر بیان کردیم میتوانید ویلا و زمین خود را با خیالی آسوده خریداری نمایید.
فروش مال غیر در معاملات ملکی
یکی از مسائل و مشکلاتی که ممکن است برای افراد در هنگام معامله زمین و ملک به وجود بیاید این است که افراد سودجو در این میان افدام به فروش مال غیر کنند.
فروش مال غیر علاوه بر این که از نظر حقوقی امکان پذیر نیست و سبب بطلان یا غیرنافذ بودن آن میشود دارای عنوان مجرمانه در قانون مجازات اسلامی نیز میباشد. حتی اگر مالک اصلی مال معامله را تنفیذ نماید و ثمن آنرا دریافت کند باز هم امکان شکایت از فروشنده مال غیر وجود دارد. برای شکایت از وی باید در ابتدا شکوائیه ای در دفتر خدمات الکترونیک قضائی ثبت کرده و سپس با ارائه دلایل و مدارک لازم جرم وی را به اثبات برسانید و خواهان مجازات آن شوید.
برای اتخاذ بهترین راهکارها در این زمینه بهتر از وکلای متخصص کیفری کمک بگیرید زیرا این دسته وکلا هستند که با توجه به تجربه و تخصص کافی میتوانند بهترین راه را به شما پیشنهاد بدهند.
نکات مهم در تنظیم قرارداد یا مبایعه نامه
مهمترین بخش در خرید زمین یا ویلا قراردادی است که بین خریدار و فروشنده منعقد میگردد و بر اساس آن تعهدات طرفین مشخص میشود. رعایت نکات زیر در تنظیم قرارداد بسیار ضروری است.
- شرایط پرداخت به طور دقیق مشخص شده باشد. برای مثال نوشته شود در سه مرحله و در هر مرحله چه مبلغی انتقال داده میشود و حتما زمان آخرین پرداخت با انتقال سند یکی باشد.
- اگر ملک در رهن شخص یا بانک است حتما ذکر شود که پیش از انتقال فک رهن از سوی فروشنده صورت بگیرد.
- اگر ملک دارای مستاجر است یا همراه با فروش این اجاره نیز منتقل گردد یا در صورت عدن تمایل ما به اجاره ملک خالی به شما تحویل داده شود.
- تمامی اوصاف و شرایط ملک در قرارداد ذکر شود تا در صورتی که پس از تحویل مغایرتی با گفته های فروشنده داشت بتوان به صورت قانونی برای آن ادعایی داشت.
اهمیت مشاوره حقوقی با وکیل ملکی پیش از امضای قرارداد
یکی از مسائلی که در طول این گفتار به آن اشاره کردیم مشورت و راهنمایی گرفتن از وکلای ملکی متخصص برای خرید ویلا و زمین است. وکلای ملکی بر حسب تجربه و دانش حقوقی که در زمینه ملکی دارند و پرونده های زیادی از این قبیل را در مراجه قضائی مشاهده کرده اند، میتوانند با کمی ریشه یابی به موضوع اصلی مشکلات پیش آمده میان طرفین قرارداد خرید و فروش دست پیدا کنند.
بدین ترتیب به سادگی میتوان با راهنمایی گرفتن از این افراد و اتخاذ یک استراتژی موثر، از رخ داد بسیاری از مشکلات جلوگیری کرد. البته نمیتوان به صورت کلی مسیر بروز تمامی مشکلات را بست اما میتوان به نوعی با آن برخورد داشت تا کمترین ضرر متوجه شما باشد.
نتیجه گیری
نکات حقوقی و غیرحقوقی زیادی وجود دارد که افراد باشد در هنگام خرید ویلا و زمین آنرا رعایت کنند البته در تمامی معاملات حوزه املاک بسیاری از نکات بیان شده موضوعیت دارد. اگر خودتان نه در زمینه حقوقی که مربوط به قرارداد با طرف مقابل و بررسی سند ملک میباشد تخصص دارید و نه در زمینه فنی ساختمانی، بهتر است از متخصصین راهنمایی بگیرید.
